1. Locales detectados
Locales en venta en planta calle en Zaragoza capital. Cada actualización vuelve a consultar los anuncios publicados, marca los nuevos y detecta bajadas de precio. Los datos de altura, inactividad y fachada no los publican los portales: se marcan como «verificar in situ». Las naves industriales se excluyen automáticamente por no ser convertibles a vivienda. Los locales añadidos a mano o por CSV solo se guardan en este navegador mientras la página esté abierta.
Pega CSV con columnas: calle,barrio,m2,precio,altura,planta,inactividad_meses,fachada_m,url (una fila por local, coma como separador, primera fila = cabecera).
2. Parámetros económicos
3. Ranking de oportunidades
4. Referencias normativas y de mercado
Precios medios €/m² venta vivienda por barrio (feb-mar 2026)
| Barrio / Distrito | €/m² | Var. interanual | Fuente |
|---|---|---|---|
| Centro | 2.884 | +19,4% | Idealista 02/2026 |
| Paseo Independencia (Centro) | 3.110 | — | Idealista 02/2026 |
| Universidad-San Francisco | 2.750 | — | Aportalia 2025 |
| La Almozara | 2.727 | — | Aportalia 2025 |
| Actur-Rey Fernando | 2.703 | — | Aportalia 2025 |
| Ruiseñores | 2.555 | — | Hoy Aragón 2026 |
| Miraflores-San José | 2.473 | +18% | Idealista 02/2026 |
| Media ciudad Zaragoza | 2.246 | +14,3% | Idealista 03/2026 |
| Arrabal-Barrio Jesús | 2.149 | — | Aportalia 2025 |
| Delicias | 2.050 | +15,2% | Idealista 02/2026 |
| Las Fuentes | 2.016 | +25,7% | Hoy Aragón 2026 |
| Torrero-La Paz | 1.894 | — | Hoy Aragón 2026 |
| Oliver-Valdefierro | 1.635 | — | Hoy Aragón 2026 |
| Casetas / Garrapinillos / Monzalbarba | 1.389 | — | Hoy Aragón 2026 |
Los precios son medios de vivienda de segunda mano. Para un loft de nueva reforma integral y buena calidad se puede aplicar prima del 10-20% sobre la media del barrio. El análisis usa la media del barrio como referencia conservadora.
Calles prohibidas (PGOU art. 2.3.22) — cambio de uso NO autorizado
Casco Histórico: Alfonso IDon Jaime ICosoCésar AugustoIndependenciaGran VíaFernando el CatólicoConstituciónSan Vicente de PaúlManifestaciónEspoz y MinaMayorConde de Aranda
El Tubo: MártiresCinegio4 de AgostoEstébanesLibertad
Plazas Centro Histórico: Pl. PilarPl. SeoPl. San FelipePl. SalameroPl. San FranciscoPl. Santa EngraciaPl. SitiosPl. PortilloPl. MagdalenaPl. San BrunoPl. JusticiaPl. del Carmen
Ejes comerciales principales (MA-221 art. 2.3.23.c) — cambio NO autorizado
Avda. MadridAvda. DeliciasMarcelino UncetaAvda. NavarraPablo GargalloAvda. San JoséMiguel ServetCamino de las TorresAvda. GoyaAvda. Cesáreo AliertaAvda. Tenor FletaCompromiso de CaspeAvda. AméricaSan Miguel
Ejes comerciales secundarios (MA-221) — restricción parcial
Tomás BretónPedro María RicLeón XIIIPº SagastaCorona de AragónPº CuéllarSobrarbe…y 30+ adicionales en la MA-221
El catálogo completo incluye más de 40 ejes secundarios. El análisis incluye los principales; para un local en eje secundario se marca como "requiere verificación consulta X492".
Checklist urbanístico automatizado que aplica este sistema
- Calle NO en listado de vías prohibidas (art. 2.3.22)
- Calle NO es eje comercial principal (art. 2.3.23.c)
- Calle NO es eje comercial secundario (marca como "verificar")
- Superficie útil ≥ 45 m² (o 37 m² tipo estudio tras MA-221)
- Si local >140 m² y varias viviendas: ≥ 55 m² cada una
- Altura libre declarada ≥ 2,50 m (2,40 m admisible en planta baja tras MA-221). Se resta 25-30 cm por falso techo en verificación
- Planta baja (sótanos y semisótanos no permiten estancias habitables)
- Inactividad ≥ 36 meses (excepto rehabilitación integral)
- Fachada exterior ≥ 3 m para condición de vivienda exterior
- Estimación nº lofts extraíbles:
floor(m² / 55)si m² ≥ 140; else 1 si m² ≥ 45
Los siguientes criterios NO son verificables automáticamente desde un anuncio y requieren inspección/proyecto: colindancia con bares musicales, riesgo inundación, edificabilidad residencial consumida, estatutos de comunidad, ITE edificio, saturación comercial de zona. El sistema los marca como "a verificar in situ".
5. Metodología de cálculo de rentabilidad
Este cálculo no incluye: IRPF/IS sobre el beneficio de la venta, plusvalía municipal al transmitir, costes financieros si se hipoteca, seguros durante obra, imprevistos de reforma (recomendable +10% contingencia), ni coste de oportunidad del capital inmovilizado 6-14 meses. Para una decisión final usar el informe del arquitecto tras consulta urbanística vinculante X492.
Administración
Clientes y cupo de actualizaciones
«Cupo/mes» = actualizaciones que el cliente puede lanzar cada mes natural. «Máx. resultados» y «Tope $» limitan lo que puede costar cada actualización. Las que lanzas tú como administrador no descuentan cupo al cliente, pero sí cuestan.